关于公开征求《许昌市物业管理办法（征求意见稿）》意见的公告

为进一步强化物业行业监管，提升我市物业服务整体水平,现将《许昌市物业管理办法（征求意见稿）》公布，公开向社会征求意见，公开征求意见期限为30日，欢迎有关单位和各界人士对征求意见稿提出意见和建议，有关意见建议请于2025年6月6日前通过以下方式反馈至许昌市住房和城乡建设局。

联系电话：0374-2166626

电子邮箱：zjjwyk@126.com

政府网站：许昌市人民政府门户网站民意征集栏目

通讯地址：许昌市龙兴路创业中心B座10楼1009房间

邮编：461000

2025年5月7日

许昌市物业管理办法（征求意见稿）

目 录

第一章 总 则

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第三章 物业管理区域以及共用设施设备

第四章 前期物业

第五章 物业管理服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 法律责任

第八章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理，适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，市、县（市、区）人民政府（管委会）应当将物业管理纳入社会治理体系，积极推进“红色物业”创建，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理服务高质量发展。

第四条 物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护市场秩序，优化市场环境。

开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

第五条 鼓励采用新技术、新方法，促进智能化建设与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

第六条 市住房城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）制定并组织实施本市物业服务行业相关政策；

（二）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖区内物业管理的相关工作；

（三）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖区内住宅专项维修资金的归集、管理和使用；

（四）指导县（市、区）住房城乡建设部门建立物业管理定期培训制度；

（五）指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第七条  县（市、区）人民政府（管委会）应当按照属地管理原则组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府和有关部门，履行管理职责，统筹推进辖区内物业管理各项工作。

县（市、区）住房城乡建设部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）监督辖区内物业管理活动；

（二）负责辖区内住宅专项维修资金的归集、管理和使用；

（三）对物业招投标活动进行监督管理，开展物业管理区域、物业服务合同备案等事项；

（四）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；

（五）负责物业管理相关参与主体信用信息的采集、复核和推送，参与对失信行为的惩戒；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第八条 市、县、区人民政府（管委会）相关行政主管部门应当依法履行职责，做好下列工作：

（一）公安机关负责依法查处住宅小区内影响治安管理的违法行为，开展智慧安防、保安服务、养犬、房屋租赁等监督管理，并依法处理住宅小区内的交通事故；负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育；

（二）城市管理部门负责依法查处违法建设、擅自占用和损坏住宅小区公共绿化、损害市容环境等违法行为，加强对生活垃圾的收集、运输和处理的监督管理；

（三）生态环境部门负责监督检查污染环境行为；

（四）市场监督管理部门负责依法查处住宅小区内特种设备和物业服务收费价格违法行为；

（五）消防救援机构负责依法督促落实消防安全责任，依法查处影响消防设施和消防车通道使用等违反消防法律、法规的行为；

（六）其他部门和机构在各自的职责范围内做好住宅小区内有关监督管理工作。

第九条 街道办事处、乡镇人民政府履行以下属地管理职责：

（一）建立承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构、配备专职人员负责辖区物业管理工作；

（二）组织、指导、协调业主大会、业主委员会、物业管理委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

（三）负责监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训，责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会或物业管理委员会的违法决定；

（四）参与监督物业承接查验和物业项目招投标，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作；并对中标的物业企业信息进行归集。

（五）对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务企业履行法定义务；每年组织居民对物业服务企业履行合同情况进行评价，评价结果作为合同续聘等的重要依据；

（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

（七）对暂不具备实施专业化物业管理条件的老旧住宅物业，可通过街道社区领办、国有物业结对帮扶、集中连片统管、社会组织代管、居民自我管理等方式实行基础物业服务；

（八）法律、法规、规章规定的其他职责。

社区（村）居民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府和相关部门，依法代为申请应急使用建筑物及其附属设施维修资金，并做好辖区内物业管理相关工作。

第十条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区（村）党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。

积极推动社区（村）“两委”成员与物业服务企业管理层“双向进入、交叉任职”，将物业服务企业纳入所在社区（村）党组织管理，接受社区（村）党组织监督。

建立社区（村）党组织领导下的社区（村）居民委员会、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业协调运行机制，对涉及物业服务的重大事项、重要问题、重点工作，社区（村）党组织要依托党建联席会、议事会、恳谈会等，组织党员、居民、有关各方有序参与全过程监督，统筹推进社区治理和物业管理工作。

第十一条 物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，开展物业服务成本测算，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行行业调解，维护物业服务企业合法权益。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第十二条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会（物业管理委员会）的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第十三条 下列事项由业主大会共同决定：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）制定和修改业主大会会议表决规则；

（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；

（五）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

（七）使用物业专项维修资金；

（八）筹集物业专项维修资金；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十一）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十三）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守国家和省、市有关房屋装饰装修的规定；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第十五条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过三十户。业主代表按幢、单元、楼层专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与推选，经参与推选专有部分面积占比二分之一以上业主同意。业主代表参加业主代表大会前，应当就会议内容书面征求本幢、单元、层业主的意见建议。涉及表决事项的，应当将业主表决意见如实向业主大会提交。

第十六条 业主委员会成员候选人可以通过社区（村）党组织、社区（村）居民委员会推荐，业主自荐或者联名推荐的方式产生。街道办事处、乡镇人民政府要加强对业主委员会人选推荐和审核把关，注重提高业主委员会成员中党员比例，推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。每半年街道办事处、乡镇人民政府应当将“河南省业主大会业主委员会备案证书”抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。

第十八条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主大会同选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；

（三）拟定共有部分、共有收益使用与管理办法；

（四）监督住宅专项维修资金的使用；

（五）建立定期接待制度，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督；

（六）督促业主及时足额支付物业服务费用，监督物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、印章等资料；

（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况；

（九）每年公布业主共有部分经营与收益、专项维修资金使用、经费开支等信息；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）在物业管理区域内配合有关部门开展监督管理工作；

（十二）法律法规及业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会及其委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自违规使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

（六）挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务企业、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

第二十条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。

第二十一条 因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

第二十二条 不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建由社（村）区居民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动成立业主大会，选举业主委员会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府进行审计、考核并重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，与业主委员会办理移交手续。

物业管理委员会重新组建或解散后，街道办事处、乡镇人民政府应当及时收回原物业管理委员会印章，并在物业管理区域显著位置公示物业管理委员会重新组建或解散情况，公示期为五个工作日。

第二十三条 市住房城乡建设部门组织建设物业电子信息系统平台。县（市、区）住房城乡建设部门可以采用微信小程序、APP软件和信息系统等供辖区物业管理各方使用。

鼓励业主大会或业主委员会通过电子信息系统平台或采用其他公开竞争的方式招聘物业服务企业。鼓励业主大会使用电子信息系统进行投票、决策。鼓励业主委员会、物业服务企业通过电子信息系统，向全体业主公示、公开服务事项，收集业主意见建议。

鼓励业主通过电子信息系统平台进行维修资金使用的意见表决，提升表决效率。

第三章 物业管理区域以及共用设施设备

第二十四条 物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型、社区建设等因素，利于服务便利、资源共享。

第二十五条 新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照规划指标执行。物业服务用房等业主共有产权的房屋应当在商品房买卖合同中明确，在房屋显著位置悬挂铭牌，标明用途。

已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房等方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

第二十六条 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

第二十七条 未经业主同意，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。法律、法规另有规定的除外。

第二十八条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

第二十九条 建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收。

专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的应落实安全文明施工规定，业主、物业使用人和物业服务企业应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

第三十条 物业服务企业应当采取必要的措施加强公共区域的安全监控和管理，对物业管理区域内易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。

物业服务企业应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品，防止所管理的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物、堆放物发生脱落、坠落，防止所管理的林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害。

第四章 前期物业

第三十一条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标的方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。县（市、区）住房城乡建设部门、属地街道办事处、乡镇人民政府应当对建设单位前期物业招投标活动进行全程监管，建设单位应当将中标的物业企业相关信息报县（市、区）住房城乡建设部门、属地街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十二条 建设单位与前期物业服务企业应当在县（市、区）住房城乡建设部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验结果。

承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务企业整改。

建设单位以及前期物业服务企业，应当自合同终止之日起三十日内向业主委员会（尚未成立业主委员会的由社区代行业委会职责）移交物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备和承接查验档案，前期物业服务企业应当全程参与并配合。县（市、区）住房城乡建设部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对移交验收过程进行指导和监督。

第三十三条 建立物业服务等级标准，构建物业服务等级标准与物业服务费用相适应的新模式，物业服务标准从低到高划分为五个等级，一级为最低等级，五级为最高标准，具体内容参考河南省住建厅制定的《住宅物业服务标准》执行。物业服务项目成本测算信息作为物业企业确定前期物业服务标准、物业服务费用投标定价时的参考依据。

物业服务企业在政务热线、市长信箱、各级物业管理行政主管部门被业主大量投诉，拒不配合办事处、社区日常工作，存在不履约、侵占业主利益和违法违规行为，且拒不整改或整改到期后仍整改不到位的，由县（市、区）住房城乡建设部门会同街道办事处、乡镇人民政府、社区、物业行业协会等部门人员组成的评定委员会重新核定小区物业服务标准等级，并由街道办事处、乡镇人民政府、社区组织召开业主大会决定是否重新约定物业服务费用或者解聘聘物业服务企业。

第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工交付的物业，业主尚未装修居住、已装修未入住的,业主应当提前书面提出申请，鼓励物业服务企业在合同中约定减免部分物业费；业主车位闲置未实际使用的，鼓励物业服务企业在停车管理合同中减免部分车位管理费。

第五章   物业管理服务

第三十五条 业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务企业。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构实施。

第三十六条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，配备物业项目管理、消防、电梯、电工等专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

第三十七条 业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务企业签订书面合同，就物业服务事项、服务质量等级、服务费用标准、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。

第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务，遵守下列规定：

（一）提供符合合同约定的物业服务；

（二）告知业主、物业使用人安全、合理使用物业；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；

（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）居民委员会和有关部门做好物业管理相关工作。

第三十九条 物业服务企业应当在显著位置设置公示栏，公开包括但不限于下列事项：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容、等级标准，收费项目、标准等；

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式等；

（四）上年度物业服务合同履行情况；

（五）利用物业共用部位共用设施设备经营收益情况；

（六）物业经营性用房收益等单独列账的公共收益收支情况；

（七）法律、法规、规章、管理规约和业主大会要求公示的其他事项。

业主对公示内容提出异议的，物业服务企业应当予以答复。

第四十条  建立市、县级住房城乡建设部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会、物业服务项目五级物业矛盾纠纷投诉电话，积极处理相关物业管理投诉。县（市、区）住房城乡建设部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理、日常检查等情况和有关部门意见，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和星级评价结果，依据信用评价对应信用星级，对物业服务人实施分级分类监管，建立联合守信激励和失信惩戒机制，建立行业信用档案，加强信用管理。

第四十一条 物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。物业服务企业不得采取限制供水、供电、供气、供暖等方式催交物业服务费用。

第四十二条  物业服务收费实行市场调节价并建立动态调整机制。由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

物业服务企业在物业服务中不履行合同义务、未落实物业服务对应的等级标准、存在严重质价不符，由属地住房城乡建设部门督促其整改落实，对拒不整改、不履约且业主反映强烈的物业服务企业，由街道办事处、乡镇人民政府指导组织召开业主大会决议重新约定物业服务费用或解聘原物业服务企业。

第四十三条 为保障业主合法权益，维护物业市场秩序，物业服务企业预收的物业服务费不得超过一年，物业服务费资金应首先用于购买该项目日常维修、养护必需的材料、设备和支付该物业服务项目内职工工资、福利及法定税费等。县（市、区）物业管理行政主管部门定期对辖区物业服务企业开展生产经营风险摸底排查，重点对企业经营状况、项目服务、员工工资发放情况，保洁、保安等外包服务公司履约情况进行监测，建立风险排查工作台账。对纳入台账的物业服务企业或物业服务项目由属地街道办事处、乡镇人民政府负责，会同社区（村）居民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业企业共同参与管理，实行物业服务费用收支共管，建立共管账户，物业服务费资金进入共同管理账户后，管理单位依据项目资金支出进度、用款计划等情况，对资金实行动态监管。

物业服务企业总部设在本市行政区域外的物业管理项目，其资金使用情况一律纳入共管账户监管，物业管理项目预收的物业服务费用必须留在本地，不得转移出本市或上缴企业总部。

第四十四条 物业服务企业利用共用部分从事经营活动的，应当在物业服务合同中明确约定限制经营范围和内容，将共有收益单独列账，专户存储，专款专用，详细记录收入和支出情况，并定期向业主公示，接受监督和第三方审计。

共有收益归全体业主共有。共有收益金额应当优先用于补充住宅专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用，街道办事处、乡镇人民政府负责监督落实。

第四十五条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织业主召开业主大会共同决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。原物业服务企业接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务企业不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会。

物业服务合同期限届满前、业主未共同作出续聘或者另聘物业服务企业决定前，物业服务企业应当按照原合同继续提供服务，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方，并报街道办事处、乡镇人民政府。

第四十六条 业主共同决定解聘物业服务企业的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。物业服务企业拒不移交有关资料和财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、县（市、区）住房城乡建设部门报告，可以向辖区内公安机关请求协助，要求物业服务企业退出物业管理区域。

原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务企业违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用；造成业主损失的，应当赔偿损失。

新物业服务企业不得强行接管物业。按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第四十七条 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织有关单位确定应急物业服务企业，提供水、电、气、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限一般不超过三个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务企业，协调新物业服务企业和应急物业服务企业做好交接。

第六章 物业的使用和维护

第四十八条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定，按照规划用途安全、合理使用物业。

第四十九条 物业管理区域内不得实施下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）违法开挖地下空间，擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；

（四）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）擅自变动排水设施，雨污混接、污水直排；

（七）擅自占用、毁坏绿化用地和绿化设施；

（八）擅自改变人民防空工程主体结构、拆除防护设施，进行穿墙打孔等影响防护效能的改造和装修，堵塞或者截断人民防空工程的出入口、进排风竖井、进排水管道；

（九）损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口；

（十）在楼梯间、楼道等安全通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）擅自摆摊设点、占道经营；

（十三）任意弃置生活垃圾、建筑垃圾，露天焚烧落叶；

（十四）违规储存爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质，违规燃放烟花爆竹；

（十五）制造噪声干扰他人正常生活；

（十六）遛狗不牵绳；

（十七）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第五十条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并签订装饰装修管理服务协议,配合进行必要的现场检查。业主或者物业使用人违反相关规定进行装饰装修，物业服务企业应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关部门报告。

业主、物业使用人或者物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

第五十一条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，同等条件下应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的其他人。

鼓励业主将自有产权车位在空闲时段进行共享。

第五十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金管理的具体办法另行制定。

第五十三条 建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会（物业管理委员会）或属地社区（村）居民委员会同意，按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

第七章 法律责任

第五十四条  违反本办法规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

第五十五条  违反本办法第三十九条规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示共用部位和共用设施设备经营收益情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以并处一万元以上三万元以下罚款。

第五十六条  违反本办法第四十一条规定，物业服务企业采取限制供水、供电、供气、供暖等方式催交物业服务费用，由县级以上物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以一千元以上五千元以下罚款。

第五十七条  违反本办法第四十九条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由物业所在地的县（市、区）相关主管部门和机构按照下列规定依法查处：

（一）违反第一项、第二项、第三项规定的，由自然资源和规划行政主管部门负责违法建筑的认定，街道办事处、乡镇人民政府依法查处；

（二）违反第四项、第五项、第六项规定的，由住房和城乡建设行政主管部门依法查处；

（三）违反第七项规定的，由园林绿化行政主管部门依法查处；

（四）违反第八项规定的，由国防动员行政主管部门依法查处；

（五）违反第九项、第十项规定的，由消防救援机构依法查处；

（六）违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处；

（七）违反第十四项、第十五项、第十六项规定的，由公安机关依法查处。

第五十八条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十九条 本办法自发布之日起施行。

来源：许昌市人民政府