网易首页 > 网易河南 > 正文

女子交650万买商铺 “赢”了一场官司却拿不到房

2019-04-17 11:32:36 来源: 大河报洛阳新闻 举报
0
分享到:
T + -
花了650万,在河南栾川购买一排商铺,本以为是个很好的投资机会,不料背后却麻烦不断——花了钱,赢了官司,却拿不到房子,这背后到底"卡"在哪里?

大河报·大河客户端记者 段伟朵

花了650万,在河南栾川购买一排商铺,本以为是个很好的投资机会,不料背后却麻烦不断——花了钱,赢了官司,却拿不到房子,这背后到底"卡"在哪里?近日,记者见到了洛阳市民朱女士,她向记者递上了两份判决书,一份是洛阳市中级人民法院作出的(2016)豫03民初91号民事判决书,一份是汝阳县人民法院作出的(2018)豫0326行初9号行政判决书,两份判决时间相差近2年的法律文书,令朱女士和朋友们购买的商铺,归属不定——前者给予希望,后者又陷入未知。

女子交650万买商铺 “赢”了一场官司却拿不到房

【讲述】

交了650万买商铺,"赢"了一场官司拿不到房

据朱女士介绍,经朋友介绍,2014年6月25日,她和另外4位朋友,与栾川县亿嘉旅游服务有限公司、栾川佳安置业有限公司签订了一份商品房买卖合同,约定购买位于栾川县画眉水岸小区二期3号商铺1-2层2000余平米的商铺,共计700.6万。

女子交650万买商铺 “赢”了一场官司却拿不到房

合同签订后,朱女士等人先期支付了650万。但朱女士介绍,当时合同约定的是以商业贷款方式购买此处房产,首付350.3万,因为项目比较缺资金,当时手续也不齐全,无法办理贷款,他们就先支付了650万,约定随后再办理贷款。

2年过去了,贷款没办好,房子却出了问题——因多种因素影响,亿嘉公司出现经营困难、举步维艰,公司业务面临停滞状态,栾川县人民政府专门成立了由城关镇政府牵头的工作组,负责处理。朱女士为了保障个人利益,向洛阳市中级人民法院提起诉讼,请求两家公司履行合同,交付商铺,并办理房屋预售登记备案。

随后,洛阳中院支持了朱女士的请求:栾川亿嘉在判决生效三十日内向朱女士交付商铺,并办理相关行政备案手续。但更棘手的问题却出现了——即便赢了官司,朱女士依然无法赢回房子,因为开发商在将这两层商铺卖给她之前不到一个月的时间,对在建中的项目进行了抵押。

【问题】

卖房前不到1个月,商铺已为300万借款做抵押

朱女士购买的这两层商铺,抵押给了谁?为啥办抵押?

从汝阳县人民法院作出的(2018)豫0326行初9号行政判决书上,记者了解到,2014年6月1日,栾川县亿嘉旅游服务有限公司、栾川佳安置业有限公司与陈先生、白先生两位签订了借款协议,借款300万元,借款期限12个月,抵押物正是这两层商铺。协议签订后不到1个月,这两家公司又与朱女士和她的4位朋友签订了商品房买卖合同,将这两层"抵押"过的商铺,又卖给了他们。

2016年12月7日,由于两家公司没有按时还款,陈、白两人向栾川县人民法院申请实现担保物权,栾川法院适用特别程序进行了审查,并作出民事裁定:准许拍卖、变卖被申请人栾川县亿嘉旅游服务有限公司、栾川佳安置业有限公司所有的画眉水岸二期3号楼1-2层、抵押登记证号为2014-194的商铺。

这就意味着,当朱女士2017年9月拿到洛阳中院判决书的时候,这处房产已被栾川法院裁定拍卖,且陈、白两人对商铺拍卖款有优先受偿权。

【追问】

在建工程抵押?期权抵押?

朱女士虽然签了合同,交了钱,但她的购房合同却没有及时去当地房管局备案,导致购买了被抵押的房产,造成了后续纠纷,严重影响了个人权益。对此,朱女士表示,作为消费者,合同未备案,未及时发现卖房中的问题,的确是有所失误,但她后续了解却发现,这笔300万借款的抵押,存在一些问题。

朱女士介绍,两公司向陈、白两人借款300万时,商铺处于未进行所有权登记的在建工程状态,而办理出来的抵押登记却是栾房期权:2014-194号抵押登记。"在建工程抵押和期权抵押是不一样的,这个抵押不符合预购商品房期权抵押及在建工程抵押的规定。"朱女士随后状告栾川县国土资源局,提起行政诉讼,请求法院依法撤销该抵押证书。

此外,朱女士也提出,民事裁定书为啥采用特别程序?

啥是特别程序?记者咨询律师了解到,特别程序是指人民法院审理某些非民事权益纠纷案件所适用的特殊程序,与此对应的是概念是通常诉讼程序,比如普通程序和简易程序等。适用特别程序审理的案件包括:选民资格案件、宣告失踪和宣告死亡案件、认定公民无民事行为能力或限制民事行为能力案件、确认调解协议、实现担保物权及认定财产无主案件。特别程序有几个显著特点:一审终审,不准上诉;不交诉讼费用;一般由审判员一人独任审判等。审理过程中,如果发现本案属于民事权益争议的,应当裁定终结特别程序,并告知利害关系人按照普通程序或简易程序另行起诉。

【回应】

行政诉讼买房者一审败诉,目前正发回重审

针对朱女士要求撤销抵押的起诉,栾川县国土资源局认为,这处房产办理在建工程抵押时,没有任何预售登记,并未设置其他权利,该抵押行为办理时没有侵犯朱女士的任何权利。抵押申请按照相关规章进行审查,依法办理,程序合法。

汝阳县人民法院立案受理此案后,一审驳回了朱女士的诉讼请求。朱女士上诉至洛阳中院,4月2日,洛阳中院作出裁定:一审判决遗漏两家房地产公司,撤销一审判决,发回重审。

针对这起"房产之争",开发商如何说?为何在做了抵押后,又将这处房产卖于朱女士?15日,记者试图联系开发商相关负责人,但根据当事人提供的电话,无法联系上。当事人表示,据她了解,栾川亿嘉公司目前已无偿还能力。

【建议】

复杂问题归结为一句"老话":买房需谨慎

假如撤销抵押,房子就能归朱女士所有吗?如果房子归朱女士所有,陈、白两人300万借款的权益又该如何主张?

针对上述问题,记者咨询了河南风向标律师事务所律师单艳伟。她介绍,如果发回重审后,汝阳法院支持了朱女士的诉求,判令栾川县国土资源局撤销2014-194号抵押登记,那么朱女士对房子就有优先权,基本可以判定房子可以归其所有。如果房子归朱女士所有,陈、白两人的300万借款可以通过起诉开发商、要求返还的途径救济,但针对目前开发商经济状况看,很有可能再度出现"赢"了官司却拿不到借款的情况。

单艳伟表示,开发商在建房期间缺资金,抵押在建工程借款,后续再将房子解押卖给消费者回款,这个过程一旦资金链断裂,开发商将抵押过的房产违规销售,就有可能出现多方抢房的纠纷。现实中此类纠纷比较多,往往到了最后,欠钱的虽然是开发商,但开发商已置身事外了,抵押权人与购买人在"争房子"。对于消费者来说,还是一句老话,买房一定要谨慎,付款前一定查清楼盘的相关证件。此外,在签订商品房买卖合同的时候,还是应当去房管局进行备案,在备案不能的情况下,说明房子存在问题,尽早不要购买。

朱红 本文来源:大河报洛阳新闻 责任编辑:朱红_HN025
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
×

比情商更能拉开距离的,是逻辑力

热点新闻

态度原创

精彩推荐
海淘品牌
阅读下一篇

返回网易首页 返回新闻首页
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
x